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房市不明 行庫房貸 寬限期與成數連動
房市及整體經濟大環境不明朗，據了解，部分大型行庫為了控管房貸授信風險，已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數，行庫主管對此表示，通常沒有申請寬限期的客戶，由於本金不必遞延立即攤還，對銀行而言，在房市走下坡時對債權會比較有保障，因此銀行較願意給予較高的核貸成數。
行庫主管坦言，之所以在央行鬆綁房市管制措施、三度降息之後，銀行對於房貸業務仍然戰戰競競，最主要是整個大環境並不好，房貸本金拖越久才開始攤還，銀行所承受的風險越高。
其中，台灣銀行對於新的房貸申請案，若信貸利率試算客戶有要求寬限期，台銀會將原訂成數再減0.5成來核貸，舉例來說，倘若根據該客戶的所得財力，與擔保品坐落地點等條件將可取得8成的成數，但客戶若申請2年的寬限期，此時就會減碼0.5成，最高核貸成數將降為7.5成。
至於其他行庫雖然總行並未明文規定寬限期與貸款成數之間的關係，但對於寬限期與貸款金額的拿捏上，也同樣會有所要求。舉例來說，倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸，此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用，此外像是房貸轉貸戶，通常銀行不見得會給寬限期。
除了寬限期與成數的連動關係之外，銀行另外兩大評估重點，在於擔保品坐落處附近的成交行情，以及借款人所得收入的「穩定性」。
其中在擔保品地點方面，銀行主管指出，儘管有實價登錄的資料可以參考，但實價登錄畢竟是「落後指標信貸利率試算」，因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。
而對於申貸戶本信貸利率試算身的所得能力拿捏，較以往不同之處在於，以前只要扣繳憑單、全年收入資料，但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別，以及所得的來源究竟是經常性的固定收入，或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力，因為現在景氣不佳，許多過去領數百萬高薪的業務人員，佣金收入都大幅縮水，此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上，將更加小心。房貸鑑價 銀行改採較低價
行庫除緊縮房貸成數，近期房貸鑑價也有轉嚴的現象，銀行主管指出，過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。
以羅斯福路三段的某實際案例來看，最高價為89.6萬元一坪，次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元，最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。
銀行主管說，實價登錄上路後，就成為銀行鑑價的重要參考指標，加上信貸利率試算銀行內部的鑑價標準，這樣對於房價的估算會更會準確，不過，今年以來房市明顯出現量縮情形，讓銀行上下相當重視這現象，所以現在鑑價會更為保守穩健，以因應後續可能出現的動盪。
以目前的情形，銀行主管指出，除了鑑價保守信貸利率試算，會更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），也就是借款人的還款來源及使用用途，若是自住，是銀行較為歡迎的客群。
不過，也有銀行在鑑價上保守，但是以利率來決勝，部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出直逼公務人員築巢優利貸1.84％起跳的限定房貸額度，希望在房地合一定案後，吸引客戶。
相對於公股行庫較高的利率水準，民營銀行、外商銀行積極搶市，像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84％以鎖定相關族群。另一方面，針對優質客戶，也推出1.9％以上的房貸專案，但有限定專案貸款額度。
也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件，搭配優質還款人收入門檻，推出最低的1.84％集體送件優惠專案，但也限專案貸款額度。
業者指出，由於集體送件本來就有利率優勢，加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管，才有如此低的利率，並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。
華南銀行主管分析，現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款，房貸利率幾乎都是2.1％以上起跳；第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1％起跳，彰化銀行則是在2％以上。
房貸龍頭銀行土地銀行指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響，持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制篩選優質客層，也會針對政府管控措施加強配合辦理，以持續維持房貸資產品質。銀行搶客 5年寬限40年房貸都出來了
市調發現，央行解除房市管制後，銀行競相推出超優惠房貸，包括5年寬限期、40年房貸、8成5貸款成數、非首購利率1.87%等，搶食房市增溫房貸大餅。
房屋自售平台APPLE HOUSE總經理葉國華表示，現在可說是史上最友善的購屋環境，雖然有人認為高貸款成數、寬限期，容易使購屋者忽視自己負擔能力，但對想要成家的人來說，卻是圓夢的好機會。
葉國華表示，上一波房市多頭，銀行房貸還款期大多20年、最長30年，只繳息不還本金的寬限期最多也僅三年。
自央行出手管控後，銀行配合政策，加上擔心房價下跌，逾放增加，紛紛大幅緊縮房貸授信，多數銀行取消寬限期，採20年房貸，核貸成數也大降，二房以上最多只貸6成，一般首購也僅7成5到8成。
但這種情況，在3月底央行降息、解除房市管制，加上金管會研擬調降房貸風險權數後，急速改變。根據APPLE HOUSE市調，過去一個多月來，許多銀行祭出比上一波房市多頭更誘人的超優惠房貸，包括5年寬限期，且無提前清償違約金、40年房貸、8.5成貸款成數，以及非首購客戶利率1.87%等。
葉國華表示，銀行大動作搶房貸客戶，一來是政策鬆綁，銀行嗅到房市落底回溫訊號，放款轉趨積極，另外房市量縮已一段時日，各銀行滿手現金，為去化資金，也大幅放寬授信標準。
APPLE HOUSE表示，市調顯示，近期許多條件良好的民眾都反映買屋好貸多了， 先前如要申請寬限期，銀行往往會調降貸款成數、拉高利率，但現在多不再設限。
葉國華表示，40年房貸、高房貸成數、長寬限期，可能讓購屋者忽視負擔能力、承擔過高債務，但在薪資有限下，採用寬限期、長年期房貸也確實可以降低每月負擔，提早實現有屋夢想。民眾只要購屋前作好財務規畫，銀行所提供的各項優惠房貸措施，未必不能選擇。
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